Urteile

Bevor ein Besitzwechsel einer Wohnung erfolgen kann, müssen Interessierte die Immobilie besichtigen können. Die jeweiligen Mieter dürfen den Zutritt nicht verwehren. Aber was ist legitim, wenn eine Mieterin psychisch schwer erkrankt ist? 

Mieterin mit schwerer psychischer Erkrankung verweigert Zutritt

Im Landkreis Nürnberger Land wollte ein Vermieter seine Wohnung verkaufen. Es handelte sich lediglich um einen Besitzwechsel; für die Mieterin sollte sich nichts ändern. Zur Wohnungsbesichtigung lag damit ein berechtigter Grund vor und auch die Vorankündigung erfolgte im angemessenen Zeitrahmen. Im Mietvertrag war ausdrücklich ein Besichtigungsrecht bei besonderen Anlässen enthalten. Die Mieterin verweigerte dennoch den Zutritt zur Wohnung.

Die Besichtigung scheiterte an einer besonderen Problematik. Das Landgericht Nürnberg hatte sich gegen das Zutrittsrecht wegen einer schweren psychischen Erkrankung der Mieterin ausgesprochen. Im Vorfeld hatten die Richter:innen ein psychiatrisches Sachverständigengutachten eingeholt. Das Gutachten attestierte der Mieterin ein "komplexes psychisches Störungsbild mit depressiven Verstimmungszuständen, Ängsten, Zwängen und dissoziativen Störungen".  

Da die Mieterin sich seit über 20 Jahren in psychiatrischer Behandlung befinde und mehrfach Suizidversuche unternommen habe, könne eine Wohnungsbesichtigung den ohnehin schon schlechten psychischen Gesundheitszustand verschlimmern.

Soll eine Wohnung verkauft werden, wollen Kaufinteressierte die Räumlichkeiten zuvor sehen. Niemand kauft gerne eine Katze im Sack. Mieter müssen potenziellen Käufer den Zutritt gewähren. Das hatte der Bundesgerichtshof (BGH) bereits 2014 bei einem Mietrechtsstreit entschieden.

Ob diese Entscheidung auch gilt, wenn Mieter psychisch erkrankt sind und in ihrem Lebensmittelpunkt besser in Ruhe gelassen werden sollten, muss in einem aktuellen Fall das Gericht erneut klären.

Überraschenderweise hat nun der BGH das Landgerichtsurteil aufgehoben. Die Karlsruher Richter:innen hatten in einem entscheidenden Punkt Rechtsfehler entdeckt. Denn das Landgericht hatte sich bei den Ausführungen des psychiatrischen Gutachtens nicht ausreichend mit einer einschränkenden Passage auseinandergesetzt.

Der Gutachter hatte ausgeführt, dass sich das Risiko für gesundheitliche Komplikationen möglicherweise erheblich verringern ließe, wenn sich die Mieterin bei der Wohnungsbesichtigung durch eine Vertrauensperson oder einen Rechtsanwalt vertreten lasse. In dem Fall müsse sie beim Betreten ihres Zuhauses durch den Vermieter sowie Kaufinteressierte oder Makler:innen nicht persönlich anwesend sein. 

Ob diese Variante eine zulässige Alternative wäre, müssen die Richter:innen des Landgerichts nun bei einer erneuten Befragung des Gutachters näher prüfen. 

(BGH-Urteil v. 26.04.2023, Az. VIII ZR 420/21) 

 

BGH klärt kon­kur­rie­ren­de Vor­kaufs­rech­te

Will ein Familienmitglied die Wohnung eines Angehörigen kaufen, zählt sein dingliches Vorkaufsrecht stärker als das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mietenden. Das gilt selbst dann, wenn die Wohnung schon dem Mietenden überlassen wurde.

Ein Ehepaar in Meißen hatte nach der Scheidung 2016 das gemeinsame Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt. Von den drei Wohnungen erhielt die Frau eine, zwei behielt der Mann. Gegenseitig bewilligten sie sich dingliche Vorkaufsrechte für die jeweiligen Wohnungen.

2019 verkaufte der Mann eine seiner Wohnungen, die zum Zeitpunkt der Aufteilung in Wohnungseigentum bereits vermietet war. Seine geschiedene Ehefrau übte ihr Vorkaufsrecht aus. Der Mieter wollte ebenfalls die Wohnung kaufen und machte sein Vorkaufsrecht (gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) geltend.

Im Oktober 2019 schlossen der Eigentümer und der Mieter einen notariellen Vertrag, der die Einzelheiten zu dem durch den Vorkauf zustande gekommenen Kauf regelte. Der Mieter wurde als Eigentümer in das Wohnungsgrundbuch eingetragen.

Das wollte die Frau nicht hinnehmen. Sie ist der Ansicht, dass ihr Vorkaufsrecht gegenüber dem Mieter Vorrang hat. Daher verlangte sie von ihrem Ex-Ehemann, ihr das Eigentum an der Wohnung zu übertragen sowie die Eintragung als Eigentümerin zu bewilligen.

BGH entscheidet: Ex-Ehefrau hat Vorrang

Ihre Klage fand weder vor dem Landgericht Dresden noch vor dem Oberlandesgericht Zuspruch. Beide Gerichte waren der Ansicht, das Vorkaufsrecht des Mieters gehe dem “gewillkürten dinglichen Vorkaufsrecht” der Angehörigen vor, wenn letzteres – wie im vorliegenden Fall – bei Überlassung der Wohnung an den Mieter noch nicht bestanden habe.

Doch der Bundesgerichtshof (BGH) ist anderer Auffassung. Das oberste Gericht geht davon aus, dass das dingliche Vorkaufsrecht der Ex-Ehefrau Vorrang vor dem Mietervorkaufsrecht hat.  

Auch Ex-Eheleute gelten als Familienangehörige

Ein dingliches Vorkaufsrecht genieße dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es vom Eigentümer zu Gunsten eines Familienangehörigen (im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB) bestellt wurde. So war es hier geschehen. Eheleute sind im Sinne dieser Regelung auch dann als Familienangehörige anzusehen, wenn sie geschieden sind.

Selbst wenn es erst nach Überlassung der Wohnung an den Mieter geltend gemacht wurde, habe das dingliche Vorkaufsrecht Vorrang. Der Ex-Mann habe die Wohnung gemäß der genannten Vorschrift auch direkt seiner Ex-Frau verkaufen können, ohne dass der Mieter zum Vorkauf berechtigt gewesen wäre, so der BGH. 

Aus diesem Grund sei nicht ersichtlich, warum das Vorkaufsrecht des Mieters vor dem dinglichen Vorkaufsrecht des Familienangehörigen Vorrang haben sollte.

(BGH, Urteil v. 27.9.2024, V ZR 48/23)

 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat erneut ein Urteil vom Berliner Landgericht zur Schonfristzahlung kassiert. Begründung: Die Nachzahlung von Mietschulden heilt nach wie vor nur eine fristlose, nicht aber eine ordentliche Kündigung.

Wenn Vermietende ihren Mietenden das Mietverhältnis wegen eines Zahlungsverzugs fristlos kündigen, haben die Säumigen die Möglichkeit, durch vollständige Nachzahlung der Rückstände bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage ihren Rauswurf zu verhindern.

Anders ist es, wenn Vermietende hilfsweise eine ordentliche Kündigung aussprechen. In dem Fall gewinnen die Mietenden durch das Nachholen der Zahlung nur ein wenig Zeit, bis sie nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist die Wohnung räumen müssen. Denn die ordentliche Kündigung bleibt nach ständiger Rechtsprechung des BGH auch bei einer Schonfristzahlung wirksam.

LG Berlin für Schonfristzahlung auch bei ordentlicher Kündigung

Richter der 66. Zivilkammer des LG Berlin sind anderer Auffassung und haben mehrfach gegen die Linie des BGH geurteilt. Sie begründen das damit, dass es Zweck der Schonfristzahlung sei, eine Obdachlosigkeit der Mietenden zu vermeiden.  Doch der BGH erteilt der Ansicht des Berliner Landgerichts immer wieder eine harte Abfuhr.

Dass die Schonfristzahlung sich nur auf die fristlose Kündigung beschränke, entspreche dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so der BGH. Richter, die an Recht und Gesetz gebunden sind, dürfen diese Entscheidung nicht wegen eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern. Soll sich die Rechtslage ändern, müsse das der Gesetzgeber veranlassen.

Ampel wollte Schonfristzahlungen evaluieren

Mit dem Aus der Ampel rückt die Chance auf Veränderung der gegenwärtigen Situation erst einmal in die Ferne. In ihrem Koalitionsvertrag hatten SPD, Grüne und FDP festgehalten, dass sie, um die Ursachen drohender Wohnungslosigkeit zu beseitigen, das Mietrecht, insbesondere dort wo Schonfristzahlungen dem Weiterführen des Mietverhältnisses entgegenstehen, evaluieren und entgegensteuern wollen.

(Urteil v. 5.10.2022, VIII ZR 307/21, Urteil v. 13.10.2021, VIII ZR 91/20)

 

Mieter streiten mit ihrer Vermieterin über die Frage, ob ihre Kel­ler­räume vollständig als Wohnfläche anzusehen sind. Der Bundes­gerichtshof klärt mit einem überraschenden Grundsatzurteil.

Der Begriff der Wohnfläche hat keinen feststehenden Inhalt. Daher gilt es bei preisfreiem Wohnraum zu vereinbaren, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind.

Die Mieter:innen einer Mehr-Etagen-Wohnung in Bonn zweifeln nach einer begehrten Mieterhöhung ihrer Vermieterin die Korrektheit der vereinbarten Wohnfläche an. Statt einer Zustimmung zur Erhöhung, fordern sie knapp 50.000 Euro der erbrachten Mietzahlungen zurück.

Derart konträre Vorstellungen können nur durch einen Richterspruch geklärt werden. Im konkreten Fall endet der Streit sogar mit einem höchstrichterlichen Beschluss. Knackpunkt hierbei ist der Mietvertrag, in dem steht, dass die Wohnung im „Erd- und Unter- und Zwischengeschoss“ vermietet werde, deren Größe „ca. 180 Quadratmeter“ betrage.

Die tatsächliche Grundfläche beträgt 177 Quadratmeter. Würden die Regelungen der II. Berechnungsverordnung angewendet, ergäbe sich eine Wohnfläche von 144,5 Quadratmetern. Denn die Grundfläche der Räume im Kellergeschoss könnte wegen unterdurchschnittlicher Beleuchtung bei der Wohnflächenberechnung nicht vollständig angesetzt werden. 

Allerdings gibt es keine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei preisfreiem Wohnraum und der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig. Denn er besitzt keinen feststehenden Inhalt. Die Parteien hatten in § 1 des Mietvertrags vereinbart, dass die Räume in allen drei Geschossen "als Wohnräume" vermietet worden seien. Auch der Zusatz über die hälftige Anrechnung von Balkon, Loggia und Terrasse wurde gestrichen. 

Das spricht dafür, dass sich die Parteien auf die vorhandene Grundfläche der Räume geeinigt hatten. Zumal die Mieter:innen die Räume im Kellergeschoss auch als Wohnräume hergerichtet und genutzt haben. Außerdem stellt eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung keinen Mangel dar, solange die Behörde tatsächlich nicht einschreitet.

Nach der Rechtsprechung des Senats können für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch bei frei finanziertem Wohnraum die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden. Im konkreten Fall aber gibt es eine Festlegung darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einfließen sollen. Eine solche Vereinbarung zur Beschaffenheit hat immer Vorrang. 

Ausgelöst wurde der Streit als die Vermieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung begehrte. Hierzu stellten die Richter:innen noch einmal klar, dass für die Berechnung einer Mieterhöhung stets die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist und jede in einem Mietvertrag über die Wohnfläche enthaltene Angabe für das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB ohne jede Bedeutung bleibe.

(BGH, Beschluss v. 22.6.2021, VIII ZR 26/20)

 

In einem Rechtsstreit mit Räumungsklage geht es um die äußerst exakte Bestimmung der tatsächlichen Wohnfläche einer Mietwohnung in Hanau. Die Mieterin hatte die Miete gemindert, da sie der Auffassung war, die Wohnfläche ihrer Wohnung weiche um mehr als zehn Prozent von der – laut Mietvertrag – vereinbarten Fläche ab. 

Sie sah darin einen erheblichen Mangel. Ihr Vermieter hingegen fand die Mietminderung nicht gerechtfertigt und kündigte den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs. In dem vor zehn Jahren geschlossenen Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 48 qm angegeben. Ein Sachverständiger, den das Gericht hinzugezogen hat, ermittelte eine tatsächliche Wohnfläche von 43,39 qm.

Der Nachbarschaftsstreit währt schon seit längerem. Unmittelbar an der gemeinsamen Grundstücksgrenze wächst seit rund 40 Jahren eine Schwarzkiefer und hat es mittlerweile zu stolzen 15 Metern Höhe gebracht. So ein Baum gedeiht natürlich in alle Richtungen und so ragen seit 20 Jahren Äste, von denen Nadeln und Zapfen herabfallen, auch auf das Nachbargrundstück.

Da dem Nachbarn dieser Zustand zunehmend missfiel, forderte er den Baumeigentümer auf, die Äste der Kiefer abzuschneiden. Ohne Erfolg. Nachdem er lange genug gewartet hatte und die von ihm gesetzte Frist verstrichen war, griff er selbst zur Baumsäge. Das wiederum aktivierte den Baumbesitzer. Er zog vor Gericht und klagte auf Unterlassung. Die Kiefer sollte oberhalb von fünf Metern nicht beschnitten werden, da ansonsten die Gefahr bestünde, dass der Baum seinen Halt verliert. Bislang hatte der Mann die Richter auf seiner Seite. 

Baumbesitzer ist verantwortlich für die Baumpflege

Doch der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts Berlin auf. Die vom Berufungsgericht gegebene Begründung war längst überholt. Bereits am 14. Juni 2019 (Az: V ZR 102/18) hatte der BGH entschieden, dass nicht nur die unmittelbare Beeinträchtigung durch überstehende Zweige zählt, sondern auch deren mittelbare Folgen, wie der Abwurf von Nadeln und Zapfen. In beiden Fällen muss der Baumbesitzer nach § 910 BGB den Selbsthilfe-Beschnitt dulden. 

Jetzt muss also das Berufungsgericht klären, ob die Nutzung des Nachbargrundstücks durch den Überhang beeinträchtigt ist. Ist das der Fall und wurde der Besitzer des Baums erfolglos unter Fristsetzung aufgefordert, den Überhang zu entfernen, dann darf der Nachbar von seinem Selbsthilferecht Gebrauch machen und den Baum beschneiden. Selbst wenn die Kiefer dadurch absterben könnte, hat er das Recht auf seiner Seite. Einzig und allein naturschutzrechtliche Regelungen, etwa Baumschutzsatzungen oder -verordnungen könnten ihn in seiner Handlungsmöglichkeit einschränken. Auch das muss das Berufungsgericht nun prüfen.

Die Bundesrichter wiesen zusätzlich darauf hin, dass die Verantwortung dafür, dass Äste und Zweige nicht über die Grenzen des Grundstücks hinauswachsen, bei den Eigentümer:innen des Grundstücks liegt, auf dem der Baum steht.

(BGH-Urteil vom 11.06.2021 - Az: V ZR 234/19)

Falsche Vermögensangaben in der Selbstauskunft zum Mietverhältnis

Versäumen Mieter:innen in der Mieterselbstauskunft die volle Wahrheit über Vermögensverhältnisse zu beleuchten, müssen sie mit Konsequenzen rechnen. Genau das bekommt der Wohnungsmieter aus Niedersachsen nun zu spüren. Er hatte bei Mietbeginn angegeben, keine Schulden zu haben. Aber nun war ein Insolvenzverfahren gegen ihn eröffnet worden.

Diese Tatsache veranlasste den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung. Dass er dazu berechtigt ist, bestätigen ihm sowohl die Richter des Amtsgerichts als auch des Landgerichts Lüneburg. Der Mieter habe über seine Vermögensverhältnisse getäuscht. Daher stehe dem Vermieter ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu. Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sei wegen der verschwiegenen Schulden zulässig. Der Mieter habe damit ein wesentliches und berechtigtes Interesse des Vermieters an einem solventen Vertragspartner verletzt. 

Der Fakt, dass die Miete bislang immer pünktlich gezahlt wurde, bleibt unberücksichtigt. Vielmehr geht es um das erschütterte Vertrauensverhältnis, das sich nun nicht wiederherstellen ließe. Außerdem bestehe weiterhin eine erhöhte Gefahr, dass die Miete ausbleiben könne. Vom Vermieter dürfe nicht verlangt werden, erst abzuwarten, dass ihm ein Schaden entsteht. Um dem vorzubeugen, holen Vermieter:innen von vornherein die Mieterselbstauskunft ein und dürfen dabei auf ordnungsgemäße Angaben vertrauen. 

Das Landgericht stellte auch klar, dass die Frage nach den Vermögensverhältnissen immer zulässig sei, egal wie hoch die verlangte Miete ist. Wenn bei Privatvermieter:innen die monatlichen Mieteinnahmen wegfallen, könne es dazu führen, dass sie ihre eigenen. (Landgericht Lüneburg, Beschluss vom 13.06.2019 - 6 S 1/19) 

Recht auf Einsicht in Zahlungsbelege

Ein Mieter einer Wohnung in Berlin weigerte sich eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 zu zahlen. Er durfte zwar einen Blick in die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungsbelege werfen, aber die entsprechenden Zahlungsbelege wurden ihm vorenthalten. Als kein Geld floss, klagte die Vermieterin. Ein langer Weg durch die Instanzen begann.

Während das Amtsgericht der Klage stattgab, wies sie das Landgericht ab. Schließlich mussten die obersten Richter ran, um ein abschließendes Urteil zu fällen. Der Bundesgerichtshof stärkte die Position des Mieters. Vereinfacht ausgedrückt stehe ihm ein Leistungsverweigerungsrecht zu, solange ihm eine berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden sei.

Das Einsichtsrecht von Mieter: innen beziehe sich nach Auffassung des BGH nicht nur auf die Rechnungen, sondern auch auf die dazugehörigen Zahlungsbelege.  Nur mithilfe der Belege können Mieter: innen die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge überprüfen. Unerheblich dabei sei es, ob Vermieter: innen nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechnen.

(BGH-Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 118/19)

Hundehaltung in Mietwohnungen

Eigenbedarfskündigung

Ein Vermieter kündigt das Mietverhältnis, um die Wohnung seiner Lebensgefährtin zu überlassen. Der bisherige Mieter wehrt sich gegen die Räumungsklage. Mit Erfolg?

Ein Paar lebt seit Jahren in einer gemeinsamen Wohnung in Leipzig.  Die Frau möchte nach Berlin ziehen, ihr Lebensgefährte möchte jedoch in der gemeinsamen Wohnung in Leipzig bleiben. Er besitzt eine Wohnung in Berlin und bietet seiner Partnerin an, diese zu beziehen. Da die Wohnung zu diesem Zeitpunkt vermietet ist, kündigt er das Mietverhältnis auf der Grundlage von Eigenbedarf – schließlich möchte seine langjährige Partnerin und Haushaltsangehörige in die Wohnung ziehen. 

Der Mieter nimmt die Kündigung nicht hin und legt Widerspruch ein. Also erhebt der Vermieter beim Landgericht Berlin Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Kein Anspruch auf Räumung

Vor Gericht muss der Mann erfahren, dass seine Eigenbedarfskündigung unwirksam ist. Bei seiner Lebensgefährtin handelt es sich nicht um eine Familienangehörige. Sie könne zwar als Haushaltsangehörige zu sehen sein, wenn sie bereits längere Zeit in einer auf Dauer angelegten Haushaltsgemeinschaft mit dem Vermieter zusammenlebe. Eine Eigenbedarfskündigung komme allerdings nur dann in Frage, wenn der gemeinsame Haushalt in der Berliner Wohnung fortgeführt werde.

In diesem Fall sollte aber in der gekündigten Wohnung ein neuer Haushalt entstehen, nämlich der der Lebensgefährtin. Die Haushaltsgemeinschaft wäre defacto aufgehoben. Damit sieht das Gericht die Eigenbedarfskündigung für einen Haushaltsangehörigen als unbegründet an.

(Landgericht Berlin, Urteil vom 25.10.2019 - 66 S 80/19)

Kündigung bei Verzug mit Mietzahlungen

Ein Vermieter kann nur dann (gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB) kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem “nicht unerheblichen” Teil der Miete in Verzug ist. Dieser erhebliche Rückstand muss für jeden der beiden Monate bestehen, so das Gericht. Beträgt der Rückstand – wie im vorliegenden Fall – lediglich 19 Prozent der gesamten Monatsmiete, handelt es sich um keinen erheblichen Zahlungsrückstand. Der Rückstand erreichte nicht einmal die Summe der Nebenkostenvorauszahlungen von 175,- Euro monatlich.

Dieser Sachverhalt reiche nicht, um die Kündigung des Vermieters zu rechtfertigen, zudem befand sich der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung nur mit vier Tagen für die Februarmiete im Verzug. Damit lag eine „nicht unerhebliche Pflichtverletzung“ im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB noch nicht vor. 

(LG Berlin, Urteil v. 08.01.20, Az. 66 S 181/18)

Privatgrundstück: Dürfen Falschparker abgeschleppt werden?

Wer auf privatem Grundstück ohne Erlaubnis parkt, muss mit Folgen rechnen. Doch worauf müssen die Eigentümer dabei achten? Das Amtsgericht München sorgte mit einem neuen Urteil für Klarheit.

Die zuständige Richterin wies die Klage jedoch ab. Die beklagte Grundstückseigentümerin habe von dem falsch parkenden Kläger Schadensersatz verlangen können. Die Zahlung des Klägers an den Abschleppdienst sei zu Recht erfolgt. Der Kläger verletzte Eigentum und Besitz der Beklagten, indem er sein Fahrzeug auf dem nicht der Öffentlichkeit gewidmeten Grundstück abstellte. Das Gericht erkannte hierin eine verbotene Eigenmacht und einen laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) angeführten teilweisen Besitzentzug (§§ 858, 859 Abs. 3 BGB). Zudem handelte der Autoparker schuldhaft. Dem Kläger hätte beim Abstellen seines Fahrzeugs auffallen müssen, dass er Eigentum und Besitz der Beklagten verletzt. Er räumt selbst ein, dass entsprechende Hinweisschilder für eine private Nutzung der Parkfläche vorhanden waren, so das Gericht. Der Schaden der Grundstücksbesitzerin liege in den Kosten, die sie wegen des Falschparkens des Klägers hatte, also den Abschleppkosten.

Anforderungen an die Fristsetzung zur Nacherfüllung im Kaufrecht

Für eine Fristsetzung zur Nacherfüllung eines Kaufvertrages genügt es, wenn der Käufer durch das Verlangen nach sofortiger, unverzüglicher oder umgehender Leistung oder durch vergleichbare Formulierungen deutlich macht, dass dem Verkäufer für die Erfüllung nur ein begrenzter Zeitraum zur Verfügung steht. Der Angabe eines bestimmten Zeitraums oder eines bestimmten (End-) Termins bedarf es dabei nicht. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung vom 13.07.2019 festgelegt.

Kündigung bei Zahlungsverzug

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) kann ein Vermieter seinem Mieter den Wohnraum außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter “für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete ... in Verzug ist“ (§ 543 Abs. 2 Nr. 3). Die fristlose Kündigung ist allerdings bei Begleichung der Mietschuld innerhalb einer sogenannten Schonfrist ungültig – nicht aber die ordentliche Kündigung, wie der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss v. 23.2.2016, VIII ZR 321/14) nun in einem Beschluss klargestellt hat.

BGH kippt Klauseln zu Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hat am 18. März 2015 zwei Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen gekippt und seine eigene Rechtssprechung geändert:

Im ersten Fall entschieden die Richter, dass Vermieter Schönheitsreparaturen nicht mehr formularmäßig auf den Mieter abwälzen dürfen, wenn dieser eine unrenovierte Wohnung bezogen hat. Eine solche Klausel sei unwirksam weil sie den Mieter verpflichte, sämtliche Gebrauchsspuren seines Vorgängers zu beseitigen, urteilten die Richter des für Wohnraum zuständigen VIII Senats.

Im zweiten Fall strich der Senat die s.g. "Quotenabgeltungsklauseln". Demnach dürfen Mieter nicht mehr dazu verpflichtet werden, anteilig Renovierungskosten zu übernehmen, wenn sie vor Fälligkeit von Schönheitsreparaturen ausziehen und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. ( Az. VIII ZR 185/14)

Ausübung von Gewerbe in einer Mietwohnung

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 31.7.2013 entschiedenen Fall war der Mieter einer Wohnung Inhaber eines Gewerbebetriebs. Er gab gegenüber dem Gewerbeamt seit mehreren Jahren als Betriebsstätte seine Wohnadresse an. Unter dieser „Geschäftsadresse“ tritt er auch gegenüber Kunden auf. Der Vermieter der Wohnung mahnte den Mieter wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung des zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhauses vergeblich ab. Der Mieter hat sich darauf berufen, dass von seinem Betrieb bisher keine konkreten Störungen ausgegangen seien, weil er in dem gemieteten Einfamilienhaus in der Vergangenheit keine geschäftlichen Besuche von Mitarbeitern oder Kunden empfangen hatte. Außerdem stellte er die für seinen Betrieb benötigten Fahrzeuge nicht auf dem Wohngrundstück oder auf der Straße in der Nähe des Grundstücks ab, sondern ausschließlich auf einem dafür gesondert angemieteten Platz. Der BGH entschied jedoch, dass bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter – ohne entsprechende Vereinbarung – grundsätzlich nicht dulden muss. Eine ordentliche Kündigung von Seiten des Vermieters ist demnach gerechtfertigt.

Schadenersatzpflicht des Mieters bei Rückkabe der Wohnung mit einem farbigen Anstrich

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich am 06.11.2013 mit der Frage zu befassen, ob ein Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt. In dem entschiedenen Fall übernahm der Mieter Anfang 2007 bis Juli 2009 eine frisch in weißer Farbe renovierte Wohnung und strich einzelne Wände in kräftigen Farben (Rot,Gelb, Blau). In diesem Zustand gab er die Wohnung zurück. Der Vermieter ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Er wendete hierfür einen Betrag von ca. 3.650 € auf. Nach teilweiser Verrechnung mit der geleisteten Kaution verlangte der Vermieter die Zahlung von ca. 1.800 € nebst Zinsen und der Mieter seinerseits die Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution nebst Zinsen. Die Richter des BGH kamen zu dem Entschluss, dass der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss.

Schadenersatzpflicht des Mieters bei Verlust des Wohnungsschlüssels

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich am 5.3.2014 in einer Entscheidung mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schuldet, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel bei Auszug nicht zurückgibt. Im entschiedenen Fall wurde eine Eigentumswohnung angemietet. Im von beiden Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll war vermerkt, dass dem Mieter zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich am 31.5.2010. Der Mieter gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem derVermieter die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Mieter den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Mieter zahlte den verlangten Betrag nicht und die Schließanlage wurde nicht ausgetauscht. Der BGH entschied dazu, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austauschs der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Daran fehlte es hier.

Erwerber von Wohnungseigentum haften nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 13.9.2013 entschieden, dass das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände nicht dazu führt, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet. In dem zugrunde liegenden Fall war der Sohn des Beklagten Eigentümer einer Wohnung, die zu der Anlage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört. Im April 2010 wurde das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Zu diesem Zeitpunkt hatte er Hausgelder für die Jahre 2009 und 2010 sowie die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung für 2009 in Höhe von insgesamt rund 1.100 € nicht beglichen. Die WEG meldete die Forderungen in dem Insolvenzverfahren zur Tabelle an. Mit notariellem Vertrag vom 9.6.2010 erwarb der Beklagte die Wohnung von dem Insolvenzverwalter und wurde kurz darauf in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Auffassung, nunmehr hafte der Beklagte mit dem Wohnungseigentum für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers. Dieses verneinten jedoch die Richter des BGH und entschieden, dass die WEG nicht in das Wohnungseigentum des Beklagten vollstrecken kann. 

Neue Eigentümer haften für Kaution

Der BGH hat in einem Urteil bekräftigt, dass ein neuer Eigentümer auch dann für die hinterlegte Kaution eines Mieters haftet, wenn er diese Kautionssumme beim Kauf der Wohnung nicht vom Vorbesitzer erhalten hat. Im verhandelten Fall verlangte die Klägerin nach Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung der Summe nebst Zinsen, was der Eigentümer verweigerte, da er nie im Besitz der Kaution war (Az. VIII ZR 304/10)

Maklergebühr trotz Aufhebung fällig

Im vom OLG Koblenz verhandelten Fall hatten sich Grundstückskäufer und -verkäufer bei der Abwicklung des Vertrages entzweit. Sie vereinbarten einvernehmlich die Vertragsaufhebung , und der Verkäufer weigerte sich, dem Makler die Provision zu zahlen. Schließlich war der Verkauf letztlich gescheitert. Das Gericht folgte dem nicht: Wenn nicht anders im Maklervertrag vereinbart, habe der Makler nichts mit den Risiken zu tun, die sich aus der Abwicklung des Vertrages ergeben. (Az: 1 U 1344/09)

Ersatzwohnung nach Kündigung

Ein wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigender Vermieter muss dem Mieter während der Kündigungsfrist eine ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung anbieten, sofern sich diese in derselben Wohnanlage befindet. Der BGH hat in einem Urteil unterstrichen, dass der Mieter über Größe, Ausstattung und Mietkonditionen der anderen Wohnung informiert werden muss. Andernfalls sei die Kündigung unwirksam. (Az. VIII ZR 78/10)

Mieterhöhung ohne Unterschrift gültig 

Ein Vermieter muss das Schreiben, in dem er eine Mieterhöhung ankündigt, nicht eigenhändig unterschreiben. Der BGH hat bestätigt, dass ein Mieterhöhungsverlangen auch dann „formgültig und damit wirksam“ ist, wenn es den Vermerk enthält „Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und ist ohne Unterschrift gültig“. Es war zum Rechtsstreit gekommen, nachdem die betroffene Mieterin ihre Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert hatte. Sie berief sich auf die Vertragsklausel, wonach Mieterhöhungen der Schriftform bedürften. (Az. VIII 300/09)

Kein Schadenersatz bei Kündigung

Ob ein Vermieter den Grund seiner Kündigung darlegt oder nicht, obliegt seiner freien Entscheidung. Das hat der BGH entschieden, als ein Mieter einer solchen Kündigung widersprach und dafür einen Anwalt zu Hilfe nahm.  Er stellt dem Vermieter zu Unrecht die Anwaltkosten als Schadenersatz in Rechnung. Eine ordnungsgemäße Begründung liege allerdings im Interesse des Vermieters, so die Richter, um Rechtsstreitigkeiten mit dem Mieter zu vermeiden.  (Az. VIII ZR 9/10)

Mieter muss brisante Ware melden

Ein Mieter muss dem Vermieter vor Abschluss eines Gewerbemietvertrags über außergewöhnliche Umstände aufklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind. So sprach der BGH den Eigentümern von Ladenräumen das Recht zu, von dem Mieter die Räumung zu fordern, nachdem dieser Kleider der Marke „Thor Steinar“ anbot. Diese Marke würde in der öffentlichen Meinung rechtsradikalen Kreisen zugeordnet, so die Richter (Az. XII ZR 192/08)

Anspruch auf Erstattung verjährt

Der BGH hat entschieden, dass die Ersatzansprüche eines Mieters auch unter erschwerenden Umständen in sechs Monaten verjähren und später nicht mehr geltend gemacht werden können. Im vorliegenden Fall wollten Mieter drei Jahre nach dem Auszug ihre Kosten für Schönheitsreparaturen erstattet bekommen, weil sie zuvor nicht wussten, dass die Schönheitsreparaturklausel in ihrem damaligen Mietvertrag ungültig war. (Az. VIII ZR 195/10)

Müllabfuhr nicht von der Steuer absetzbar

Die Müllabfuhr ist keine haushaltsnahe Dienstleistung und somit auch nicht steuerbegünstigt. Das hat das Finanzgericht Köln in einem Fall entschieden, bei dem ein Ehepaar 20 Prozent der Müllgebühren von der Steuer absetzen wollte. Die Richter argumentierten, die eigentliche Leistung der Müllabfuhr bestehe in der Verarbeitung und Lagerung des Mülls, was außerhalb des Haushalts stattfinde. (Az 4 K 1483/19)