Urteile
In einem Rechtsstreit mit Räumungsklage geht es um die äußerst exakte Bestimmung der tatsächlichen Wohnfläche einer Mietwohnung in Hanau. Die Mieterin hatte die Miete gemindert, da sie der Auffassung war, die Wohnfläche ihrer Wohnung weiche um mehr als zehn Prozent von der – laut Mietvertrag – vereinbarten Fläche ab.
Sie sah darin einen erheblichen Mangel. Ihr Vermieter hingegen fand die Mietminderung nicht gerechtfertigt und kündigte den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs. In dem vor zehn Jahren geschlossenen Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 48 qm angegeben. Ein Sachverständiger, den das Gericht hinzugezogen hat, ermittelte eine tatsächliche Wohnfläche von 43,39 qm.
Amts- und Landgericht sehen keinen Mietmangel
Damit war eine Abweichung von 9,63 Prozent bestimmt und die 10 Prozent nicht erreicht, die eine Mietminderung gerechtfertigt hätten. Das Amtsgericht Hanau sah keinen Mangel, der eine Mietminderung rechtfertige und gab der Räumungsklage statt.
Der Sachverständige hatte bei der Berechnung der Wohnfläche auch die Grundfläche zweier nebeneinanderliegender Durchgänge zwischen Wohn- und Schlafzimmer mit jeweils 0,10 qm berücksichtigt. An den Durchgängen befinden sich keine Türrahmen und keine Türen.
Die Mieterin hingegen wollte die Grundfläche der Durchgänge nicht zur Wohnfläche zählen. Es handele sich schließlich um Türnischen im Sinne von § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV. Nach diesem Paragrafen bleiben die Grundflächen von Türnischen außer Betracht. Damit betrage die tatsächliche Grundfläche 43,18 qm und weiche um 10,04 Prozent von der vereinbarten Fläche ab.
Das Landgericht sah die Durchgänge nicht als Türnischen an, da weder Türrahmen noch Türen existieren. Sie vermuteten eher raumgestalterische Aspekte der Durchlässigkeit zwischen beiden Zimmern.
Der BGH hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und den Rechtsstreit dorthin zurückverwiesen. Es muss nun geklärt werden, ob die Grundfläche der beiden Durchgänge zwischen Wohn- und Schlafzimmer bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind oder nicht.
Die bei Vertragsschluss geltende Wohnflächenverordnung ist maßgeblich, wenn die Parteien dem Begriff Wohnfläche keine andere Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich bzw. nach der Art der Wohnung naheliegender ist. Im vorliegenden Fall ist die Wohnfläche anhand der bei Abschluss des Mietvertrages geltenden Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 (WoFlV) zu ermitteln.
Das Landgericht muss eindeutig klären, ob es sich bei den Durchgängen zwischen Wohn- und Schlafzimmer um Türnischen im Sinne der Wohnflächenverordnung handelt. Dabei ist es unerheblich, ob eine Tür oder ein Türrahmen in die Wandöffnung eingebaut ist. Entscheidend ist, ob der Grundfläche ein eigener Wohnwert zugutekommt. Grundsätzlich trifft das auf eine Wandöffnung nicht zu, die den Durchgang zwischen zwei Zimmern ermöglicht. Denn hier ist kein eigener Wohnwert gegeben, da eine Nutzung zu Wohnzwecken sehr unwahrscheinlich ist. Dabei kommt es auf das tatsächliche Nutzungsverhalten der konkreten Mieterin nicht an. Selbst wenn sie in die Öffnung ein Regal eingebaut hätte, wäre das unerheblich.
Allein wenn die Öffnungen in der Wand wesentlich größer als eine übliche Tür wären, könne nicht mehr von einer Türnische ausgegangen werden. Denn der Grundfläche eines größeren Wanddurchbruchs käme ein eigener Wohnwert zu, so dass diese Fläche bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden müsse.
(BGH, Urteil v. 27.9.2023, VIII ZR 117/22)
Die Mieter einer ehemals preisgebundenen Wohnung in Berlin-Spandau entdeckten Positionen auf ihrer Betriebskostenabrechnung, mit denen sie nicht einverstanden waren. So sollten sie für 2018 anteilig entsprechend ihrer Wohnfläche umgelegte Kosten für Rauchwarnmelder sowie für das sogenannte Behältermanagement bezahlen. Konkret hieß das für sie: ein Betrag von 13,66 Euro für die Anmietung, 8,02 Euro für die Wartung der Rauchwarnmelder sowie 12,09 Euro für Kontrolle und Nachsortieren der Restmüllbehälter.
Bereits im April 2016 hatte die Vermieterin schriftlich angekündigt, die Wohnung mit Rauchmeldern auszustatten. Damit reagierte sie auf die anstehenden Änderungen der öffentlich-rechtlichen Vorgaben, das Gebäude mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Ferner teilte sie die Kosten für die Anmietung und für die jährlich vorgeschriebene Sicht- und Funktionsprüfung mit, die künftig voraussichtlich anfallen würden und im Rahmen der Betriebrskostenabrechnung nach der Wohnfläche auf die Mietenden umgelegt werden sollen.
Nachdem der unliebsame Nachzahlungsbetrag vom Konto der Mieter:innen eingezogen wurde, widersprachen sie der Betriebskostenabrechnung fristgemäß. In der Folgezeit trafen sich die streitenden Parteien vor Gericht. Nach dem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Spandau ging es zum Landgericht Berlin. Hier erzielten die Mieter einen Teilerfolg.
Die Vermieterin muss die anteiligen Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder in Höhe von 13,66 Euro nebst Zinsen zurückzahlen. Denn bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um “sonstige Betriebskosten”, sondern – genau wie bei den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern – um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.
Die beiden anderen Kostenpositionen sollten weiterhin durch die Mieter:innen getragen werden. Davon befreien konnte sie auch die vom Berufungsgericht zugelassene Revision nicht. Vielmehr wurde höchstrichterlich festgestellt, dass die Betriebskostenabrechnung formell und materiell ordnungsgemäß sei und keinesfalls rechtlicher Grundlagen entbehre.
So seien die Kosten eines externen Dienstleistenden für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter eines Mietobjekts auf Einhaltung der Vorgaben zur Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand im Wohnraummietverhältnis (gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV) auf den Mietenden umlegbare Betriebskosten.
Mit der Beauftragung eines externen Dienstleistenden für das Behältermanagement habe die Vermieterin nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen. Die Mieter hätten vor Gericht nicht dargelegt, dass gleichwertige und der Vermieterin zumutbare Leistungen zum gewünschten Müllmanagement zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären.
Ebenso seien die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern im Wohnraummietverhältnis als „sonstige Betriebskosten“ auf die Mietenden umlegbar. Sie werden von einer vertraglichen Umlagevereinbarung erfasst, die eine Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mietenden vorsieht.
(BGH-Urteil vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 117/21)
Ein Berliner Mieter musste berufsbedingt die Zeit von Juni 2021 bis November 2022 im Ausland verbringen. Daher bat er seine Vermieterin um Zustimmung zur Untervermietung seiner Einzimmerwohnung. In einem Bereich der Wohnung wollte er persönliche Gegenstände belassen und auch einen Wohnungsschlüssel behalten.
Die Vermieterin stimmte nicht zu. Also suchte der Mann rechtliche Unterstützung beim Amtsgericht Berlin-Mitte. Doch die Richter:innen stellten sich auf die Seite der Vermieterin. Dagegen ging er in Berufung.
Das Landgericht Berlin sah die Rechtslage anders und entschied zu Gunsten des Mieters. Nach § 553 Abs. 1 BGB stehe ihm ein Anspruch auf Untervermietung auch einer Einzimmerwohnung zu. Selbst in dieser Wohnsituation müsse ihm die Möglichkeit eingeräumt werden, einen Teil des Wohnraums bei einem nachweisbaren Interesse einem Dritten zu überlassen.
Er dürfe nur den “Gewahrsam an dem Wohnraum” nicht vollständig aufgeben. Da er seine persönlichen Gegenstände in einem Bereich der Wohnung belassen wolle und noch dazu einen Schlüssel behalte, seien diese Bedingungen erfüllt. Daher habe der Mieter Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung.
Die Revision der Vermieterin blieb erfolglos. Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte, dass dem Mieter ein Anspruch (gemäß § 553 Abs. 1 BGB) auf Gestattung der befristeten, teilweisen Gebrauchsüberlassung an den von ihm benannten Dritten zustehe. Ein Ausschluss von Einzimmerwohnungen aus dem Anwendungsbereich der Bestimmung ergebe sich weder aus dem Gesetzeswortlaut, der Gesetzesgeschichte noch aus dem mieterschützenden Zweck der Vorschrift.
Auch Mieter:innen von Einzimmerwohnungen könne es – bei befristeter Abwesenheit – darum gehen, sich den Wohnraum zu erhalten. Ihre Bedürfnisse seien nicht weniger schutzwürdig als die der Nutzer:innen von Mehrzimmerwohnungen.
(BGH, Urteil vom 13.09.2023 - VIII ZR 109/22)
BGH Urteil: Baum beschneiden
Der Nachbarschaftsstreit währt schon seit längerem. Unmittelbar an der gemeinsamen Grundstücksgrenze wächst seit rund 40 Jahren eine Schwarzkiefer und hat es mittlerweile zu stolzen 15 Metern Höhe gebracht. So ein Baum gedeiht natürlich in alle Richtungen und so ragen seit 20 Jahren Äste, von denen Nadeln und Zapfen herabfallen, auch auf das Nachbargrundstück.
Da dem Nachbarn dieser Zustand zunehmend missfiel, forderte er den Baumeigentümer auf, die Äste der Kiefer abzuschneiden. Ohne Erfolg. Nachdem er lange genug gewartet hatte und die von ihm gesetzte Frist verstrichen war, griff er selbst zur Baumsäge. Das wiederum aktivierte den Baumbesitzer. Er zog vor Gericht und klagte auf Unterlassung. Die Kiefer sollte oberhalb von fünf Metern nicht beschnitten werden, da ansonsten die Gefahr bestünde, dass der Baum seinen Halt verliert. Bislang hatte der Mann die Richter auf seiner Seite.
Baumbesitzer ist verantwortlich für die Baumpflege
Doch der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts Berlin auf. Die vom Berufungsgericht gegebene Begründung war längst überholt. Bereits am 14. Juni 2019 (Az: V ZR 102/18) hatte der BGH entschieden, dass nicht nur die unmittelbare Beeinträchtigung durch überstehende Zweige zählt, sondern auch deren mittelbare Folgen, wie der Abwurf von Nadeln und Zapfen. In beiden Fällen muss der Baumbesitzer nach § 910 BGB den Selbsthilfe-Beschnitt dulden.
Jetzt muss also das Berufungsgericht klären, ob die Nutzung des Nachbargrundstücks durch den Überhang beeinträchtigt ist. Ist das der Fall und wurde der Besitzer des Baums erfolglos unter Fristsetzung aufgefordert, den Überhang zu entfernen, dann darf der Nachbar von seinem Selbsthilferecht Gebrauch machen und den Baum beschneiden. Selbst wenn die Kiefer dadurch absterben könnte, hat er das Recht auf seiner Seite. Einzig und allein naturschutzrechtliche Regelungen, etwa Baumschutzsatzungen oder -verordnungen könnten ihn in seiner Handlungsmöglichkeit einschränken. Auch das muss das Berufungsgericht nun prüfen.
Die Bundesrichter wiesen zusätzlich darauf hin, dass die Verantwortung dafür, dass Äste und Zweige nicht über die Grenzen des Grundstücks hinauswachsen, bei den Eigentümer:innen des Grundstücks liegt, auf dem der Baum steht.
(BGH-Urteil vom 11.06.2021 - Az: V ZR 234/19)
Falsche Vermögensangaben in der Selbstauskunft zum Mietverhältnis
Versäumen Mieter:innen in der Mieterselbstauskunft die volle Wahrheit über Vermögensverhältnisse zu beleuchten, müssen sie mit Konsequenzen rechnen. Genau das bekommt der Wohnungsmieter aus Niedersachsen nun zu spüren. Er hatte bei Mietbeginn angegeben, keine Schulden zu haben. Aber nun war ein Insolvenzverfahren gegen ihn eröffnet worden.
Diese Tatsache veranlasste den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung. Dass er dazu berechtigt ist, bestätigen ihm sowohl die Richter des Amtsgerichts als auch des Landgerichts Lüneburg. Der Mieter habe über seine Vermögensverhältnisse getäuscht. Daher stehe dem Vermieter ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu. Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sei wegen der verschwiegenen Schulden zulässig. Der Mieter habe damit ein wesentliches und berechtigtes Interesse des Vermieters an einem solventen Vertragspartner verletzt.
Der Fakt, dass die Miete bislang immer pünktlich gezahlt wurde, bleibt unberücksichtigt. Vielmehr geht es um das erschütterte Vertrauensverhältnis, das sich nun nicht wiederherstellen ließe. Außerdem bestehe weiterhin eine erhöhte Gefahr, dass die Miete ausbleiben könne. Vom Vermieter dürfe nicht verlangt werden, erst abzuwarten, dass ihm ein Schaden entsteht. Um dem vorzubeugen, holen Vermieter:innen von vornherein die Mieterselbstauskunft ein und dürfen dabei auf ordnungsgemäße Angaben vertrauen.
Das Landgericht stellte auch klar, dass die Frage nach den Vermögensverhältnissen immer zulässig sei, egal wie hoch die verlangte Miete ist. Wenn bei Privatvermieter:innen die monatlichen Mieteinnahmen wegfallen, könne es dazu führen, dass sie ihre eigenen. (Landgericht Lüneburg, Beschluss vom 13.06.2019 - 6 S 1/19)
Recht auf Einsicht in Zahlungsbelege
Ein Mieter einer Wohnung in Berlin weigerte sich eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 zu zahlen. Er durfte zwar einen Blick in die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungsbelege werfen, aber die entsprechenden Zahlungsbelege wurden ihm vorenthalten. Als kein Geld floss, klagte die Vermieterin. Ein langer Weg durch die Instanzen begann.
Während das Amtsgericht der Klage stattgab, wies sie das Landgericht ab. Schließlich mussten die obersten Richter ran, um ein abschließendes Urteil zu fällen. Der Bundesgerichtshof stärkte die Position des Mieters. Vereinfacht ausgedrückt stehe ihm ein Leistungsverweigerungsrecht zu, solange ihm eine berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden sei.
Das Einsichtsrecht von Mieter: innen beziehe sich nach Auffassung des BGH nicht nur auf die Rechnungen, sondern auch auf die dazugehörigen Zahlungsbelege. Nur mithilfe der Belege können Mieter: innen die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge überprüfen. Unerheblich dabei sei es, ob Vermieter: innen nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechnen.
(BGH-Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 118/19)
Hundehaltung in Mietwohnungen
Mieter einer Wohnung in Nordrhein-Westfalen hatten seit Mietbeginn im Jahr 2015 eine Deutsche Dogge. Als das Tier verstarb, schafften sie sich eine neue Dogge an. Ihr Mietvertrag sah vor, dass die Haltung von großen Hunden von der Vermieterin genehmigt werden muss. Sie forderten also ihre Vermieterin auf, der Haltung des Hundes zuzustimmen.
Zur großen Verwunderung der Mieter verweigerte die Vermieterin diesmal ihre Zustimmung. Es könne sein, dass sich die anderen Mieter wegen der Größe des Hundes eingeschüchtert fühlten und außerdem wolle sie einen Nachahmungseffekt vermeiden.
Wer pariert, darf bleiben
Das war natürlich so gar nicht im Sinne der Hundebesitzer. Sie klagten vor dem Amtsgericht Paderborn und konnten aufatmen. Die Richter bestätigten ihnen einen Anspruch auf Zustimmung zur Hundehaltung. Die Vermieterin könne die Hundehaltung nur verwehren, wenn von dem Vierbeiner eine konkrete Gefährdung oder Störung ausgehe. Das war aber nicht das Thema.
Eine eventuelle Angst der Mieter oder gar ein zu befürchtender Nachahmungseffekt dürfe nicht zur Ablehnung führen. Letzteres würde in einem Mehrparteienhaus dazu führen, dass überhaupt kein Hund gehalten werden könnte.
(Amtsgericht Paderborn, Urteil vom 28.10.2019 - 51 C 112/19)
Vermieterin darf Kaution nicht einbehalten
Die Schönheitsreparaturklausel besagt, dass der Wohnungsmietende zum "Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" verpflichtet ist. Und genau hier liegt der Haken. Die Richter entschieden, eine solche mietvertragliche Abwälzung sei unwirksam. Aus der Formulierung gehe nicht hervor, dass das Steichen der Fenster nur von innen erforderlich sei. Es hätte also korrekt heißen müssen, "Streichen der Innentüren, der Fenster von innen und Außentüren von innen".
Da die Forderung, Fenster von außen streichen zu müssen unzulässig wäre und aus der Formulierung nicht hervorgehe, dass dies von den Mietenden nicht erwartet werde, entschied das Gericht zugunsten der Mietenden. Die Vermieterin muss ihnen die Mietkaution auszahlen.
(Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 15.05.2020 - 49 C 493/19)
Eigenbedarfskündigung
Ein Vermieter kündigt das Mietverhältnis, um die Wohnung seiner Lebensgefährtin zu überlassen. Der bisherige Mieter wehrt sich gegen die Räumungsklage. Mit Erfolg?
Ein Paar lebt seit Jahren in einer gemeinsamen Wohnung in Leipzig. Die Frau möchte nach Berlin ziehen, ihr Lebensgefährte möchte jedoch in der gemeinsamen Wohnung in Leipzig bleiben. Er besitzt eine Wohnung in Berlin und bietet seiner Partnerin an, diese zu beziehen. Da die Wohnung zu diesem Zeitpunkt vermietet ist, kündigt er das Mietverhältnis auf der Grundlage von Eigenbedarf – schließlich möchte seine langjährige Partnerin und Haushaltsangehörige in die Wohnung ziehen.
Der Mieter nimmt die Kündigung nicht hin und legt Widerspruch ein. Also erhebt der Vermieter beim Landgericht Berlin Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Kein Anspruch auf Räumung
Vor Gericht muss der Mann erfahren, dass seine Eigenbedarfskündigung unwirksam ist. Bei seiner Lebensgefährtin handelt es sich nicht um eine Familienangehörige. Sie könne zwar als Haushaltsangehörige zu sehen sein, wenn sie bereits längere Zeit in einer auf Dauer angelegten Haushaltsgemeinschaft mit dem Vermieter zusammenlebe. Eine Eigenbedarfskündigung komme allerdings nur dann in Frage, wenn der gemeinsame Haushalt in der Berliner Wohnung fortgeführt werde.
In diesem Fall sollte aber in der gekündigten Wohnung ein neuer Haushalt entstehen, nämlich der der Lebensgefährtin. Die Haushaltsgemeinschaft wäre defacto aufgehoben. Damit sieht das Gericht die Eigenbedarfskündigung für einen Haushaltsangehörigen als unbegründet an.
(Landgericht Berlin, Urteil vom 25.10.2019 - 66 S 80/19)
Kündigung bei Verzug mit Mietzahlungen
Ein Vermieter kann nur dann (gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB) kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem “nicht unerheblichen” Teil der Miete in Verzug ist. Dieser erhebliche Rückstand muss für jeden der beiden Monate bestehen, so das Gericht. Beträgt der Rückstand – wie im vorliegenden Fall – lediglich 19 Prozent der gesamten Monatsmiete, handelt es sich um keinen erheblichen Zahlungsrückstand. Der Rückstand erreichte nicht einmal die Summe der Nebenkostenvorauszahlungen von 175,- Euro monatlich.
Dieser Sachverhalt reiche nicht, um die Kündigung des Vermieters zu rechtfertigen, zudem befand sich der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung nur mit vier Tagen für die Februarmiete im Verzug. Damit lag eine „nicht unerhebliche Pflichtverletzung“ im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB noch nicht vor.
(LG Berlin, Urteil v. 08.01.20, Az. 66 S 181/18)
Privatgrundstück: Dürfen Falschparker abgeschleppt werden?
Wer auf privatem Grundstück ohne Erlaubnis parkt, muss mit Folgen rechnen. Doch worauf müssen die Eigentümer dabei achten? Das Amtsgericht München sorgte mit einem neuen Urteil für Klarheit.
Die zuständige Richterin wies die Klage jedoch ab. Die beklagte Grundstückseigentümerin habe von dem falsch parkenden Kläger Schadensersatz verlangen können. Die Zahlung des Klägers an den Abschleppdienst sei zu Recht erfolgt. Der Kläger verletzte Eigentum und Besitz der Beklagten, indem er sein Fahrzeug auf dem nicht der Öffentlichkeit gewidmeten Grundstück abstellte. Das Gericht erkannte hierin eine verbotene Eigenmacht und einen laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) angeführten teilweisen Besitzentzug (§§ 858, 859 Abs. 3 BGB). Zudem handelte der Autoparker schuldhaft. Dem Kläger hätte beim Abstellen seines Fahrzeugs auffallen müssen, dass er Eigentum und Besitz der Beklagten verletzt. Er räumt selbst ein, dass entsprechende Hinweisschilder für eine private Nutzung der Parkfläche vorhanden waren, so das Gericht. Der Schaden der Grundstücksbesitzerin liege in den Kosten, die sie wegen des Falschparkens des Klägers hatte, also den Abschleppkosten.
Anforderungen an die Fristsetzung zur Nacherfüllung im Kaufrecht
Für eine Fristsetzung zur Nacherfüllung eines Kaufvertrages genügt es, wenn der Käufer durch das Verlangen nach sofortiger, unverzüglicher oder umgehender Leistung oder durch vergleichbare Formulierungen deutlich macht, dass dem Verkäufer für die Erfüllung nur ein begrenzter Zeitraum zur Verfügung steht. Der Angabe eines bestimmten Zeitraums oder eines bestimmten (End-) Termins bedarf es dabei nicht. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung vom 13.07.2019 festgelegt.
Kündigung bei Zahlungsverzug
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) kann ein Vermieter seinem Mieter den Wohnraum außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter “für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete ... in Verzug ist“ (§ 543 Abs. 2 Nr. 3). Die fristlose Kündigung ist allerdings bei Begleichung der Mietschuld innerhalb einer sogenannten Schonfrist ungültig – nicht aber die ordentliche Kündigung, wie der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss v. 23.2.2016, VIII ZR 321/14) nun in einem Beschluss klargestellt hat.
BGH kippt Klauseln zu Schönheitsreparaturen
Der Bundesgerichtshof hat am 18. März 2015 zwei Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen gekippt und seine eigene Rechtssprechung geändert:
Im ersten Fall entschieden die Richter, dass Vermieter Schönheitsreparaturen nicht mehr formularmäßig auf den Mieter abwälzen dürfen, wenn dieser eine unrenovierte Wohnung bezogen hat. Eine solche Klausel sei unwirksam weil sie den Mieter verpflichte, sämtliche Gebrauchsspuren seines Vorgängers zu beseitigen, urteilten die Richter des für Wohnraum zuständigen VIII Senats.
Im zweiten Fall strich der Senat die s.g. "Quotenabgeltungsklauseln". Demnach dürfen Mieter nicht mehr dazu verpflichtet werden, anteilig Renovierungskosten zu übernehmen, wenn sie vor Fälligkeit von Schönheitsreparaturen ausziehen und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. ( Az. VIII ZR 185/14)
Ausübung von Gewerbe in einer Mietwohnung
In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 31.7.2013 entschiedenen Fall war der Mieter einer Wohnung Inhaber eines Gewerbebetriebs. Er gab gegenüber dem Gewerbeamt seit mehreren Jahren als Betriebsstätte seine Wohnadresse an. Unter dieser „Geschäftsadresse“ tritt er auch gegenüber Kunden auf. Der Vermieter der Wohnung mahnte den Mieter wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung des zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhauses vergeblich ab. Der Mieter hat sich darauf berufen, dass von seinem Betrieb bisher keine konkreten Störungen ausgegangen seien, weil er in dem gemieteten Einfamilienhaus in der Vergangenheit keine geschäftlichen Besuche von Mitarbeitern oder Kunden empfangen hatte. Außerdem stellte er die für seinen Betrieb benötigten Fahrzeuge nicht auf dem Wohngrundstück oder auf der Straße in der Nähe des Grundstücks ab, sondern ausschließlich auf einem dafür gesondert angemieteten Platz. Der BGH entschied jedoch, dass bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter – ohne entsprechende Vereinbarung – grundsätzlich nicht dulden muss. Eine ordentliche Kündigung von Seiten des Vermieters ist demnach gerechtfertigt.
Schadenersatzpflicht des Mieters bei Rückkabe der Wohnung mit einem farbigen Anstrich
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich am 06.11.2013 mit der Frage zu befassen, ob ein Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt. In dem entschiedenen Fall übernahm der Mieter Anfang 2007 bis Juli 2009 eine frisch in weißer Farbe renovierte Wohnung und strich einzelne Wände in kräftigen Farben (Rot,Gelb, Blau). In diesem Zustand gab er die Wohnung zurück. Der Vermieter ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Er wendete hierfür einen Betrag von ca. 3.650 € auf. Nach teilweiser Verrechnung mit der geleisteten Kaution verlangte der Vermieter die Zahlung von ca. 1.800 € nebst Zinsen und der Mieter seinerseits die Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution nebst Zinsen. Die Richter des BGH kamen zu dem Entschluss, dass der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss.
Schadenersatzpflicht des Mieters bei Verlust des Wohnungsschlüssels
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich am 5.3.2014 in einer Entscheidung mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schuldet, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel bei Auszug nicht zurückgibt. Im entschiedenen Fall wurde eine Eigentumswohnung angemietet. Im von beiden Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll war vermerkt, dass dem Mieter zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich am 31.5.2010. Der Mieter gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem derVermieter die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Mieter den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Mieter zahlte den verlangten Betrag nicht und die Schließanlage wurde nicht ausgetauscht. Der BGH entschied dazu, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austauschs der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Daran fehlte es hier.
Erwerber von Wohnungseigentum haften nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 13.9.2013 entschieden, dass das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände nicht dazu führt, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet. In dem zugrunde liegenden Fall war der Sohn des Beklagten Eigentümer einer Wohnung, die zu der Anlage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört. Im April 2010 wurde das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Zu diesem Zeitpunkt hatte er Hausgelder für die Jahre 2009 und 2010 sowie die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung für 2009 in Höhe von insgesamt rund 1.100 € nicht beglichen. Die WEG meldete die Forderungen in dem Insolvenzverfahren zur Tabelle an. Mit notariellem Vertrag vom 9.6.2010 erwarb der Beklagte die Wohnung von dem Insolvenzverwalter und wurde kurz darauf in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Auffassung, nunmehr hafte der Beklagte mit dem Wohnungseigentum für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers. Dieses verneinten jedoch die Richter des BGH und entschieden, dass die WEG nicht in das Wohnungseigentum des Beklagten vollstrecken kann.
Neue Eigentümer haften für Kaution
Der BGH hat in einem Urteil bekräftigt, dass ein neuer Eigentümer auch dann für die hinterlegte Kaution eines Mieters haftet, wenn er diese Kautionssumme beim Kauf der Wohnung nicht vom Vorbesitzer erhalten hat. Im verhandelten Fall verlangte die Klägerin nach Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung der Summe nebst Zinsen, was der Eigentümer verweigerte, da er nie im Besitz der Kaution war (Az. VIII ZR 304/10)
Maklergebühr trotz Aufhebung fällig
Im vom OLG Koblenz verhandelten Fall hatten sich Grundstückskäufer und -verkäufer bei der Abwicklung des Vertrages entzweit. Sie vereinbarten einvernehmlich die Vertragsaufhebung , und der Verkäufer weigerte sich, dem Makler die Provision zu zahlen. Schließlich war der Verkauf letztlich gescheitert. Das Gericht folgte dem nicht: Wenn nicht anders im Maklervertrag vereinbart, habe der Makler nichts mit den Risiken zu tun, die sich aus der Abwicklung des Vertrages ergeben. (Az: 1 U 1344/09)
Ersatzwohnung nach Kündigung
Ein wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigender Vermieter muss dem Mieter während der Kündigungsfrist eine ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung anbieten, sofern sich diese in derselben Wohnanlage befindet. Der BGH hat in einem Urteil unterstrichen, dass der Mieter über Größe, Ausstattung und Mietkonditionen der anderen Wohnung informiert werden muss. Andernfalls sei die Kündigung unwirksam. (Az. VIII ZR 78/10)
Mieterhöhung ohne Unterschrift gültig
Ein Vermieter muss das Schreiben, in dem er eine Mieterhöhung ankündigt, nicht eigenhändig unterschreiben. Der BGH hat bestätigt, dass ein Mieterhöhungsverlangen auch dann „formgültig und damit wirksam“ ist, wenn es den Vermerk enthält „Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und ist ohne Unterschrift gültig“. Es war zum Rechtsstreit gekommen, nachdem die betroffene Mieterin ihre Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert hatte. Sie berief sich auf die Vertragsklausel, wonach Mieterhöhungen der Schriftform bedürften. (Az. VIII 300/09)
Kein Schadenersatz bei Kündigung
Ob ein Vermieter den Grund seiner Kündigung darlegt oder nicht, obliegt seiner freien Entscheidung. Das hat der BGH entschieden, als ein Mieter einer solchen Kündigung widersprach und dafür einen Anwalt zu Hilfe nahm. Er stellt dem Vermieter zu Unrecht die Anwaltkosten als Schadenersatz in Rechnung. Eine ordnungsgemäße Begründung liege allerdings im Interesse des Vermieters, so die Richter, um Rechtsstreitigkeiten mit dem Mieter zu vermeiden. (Az. VIII ZR 9/10)
Mieter muss brisante Ware melden
Ein Mieter muss dem Vermieter vor Abschluss eines Gewerbemietvertrags über außergewöhnliche Umstände aufklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind. So sprach der BGH den Eigentümern von Ladenräumen das Recht zu, von dem Mieter die Räumung zu fordern, nachdem dieser Kleider der Marke „Thor Steinar“ anbot. Diese Marke würde in der öffentlichen Meinung rechtsradikalen Kreisen zugeordnet, so die Richter (Az. XII ZR 192/08)
Anspruch auf Erstattung verjährt
Der BGH hat entschieden, dass die Ersatzansprüche eines Mieters auch unter erschwerenden Umständen in sechs Monaten verjähren und später nicht mehr geltend gemacht werden können. Im vorliegenden Fall wollten Mieter drei Jahre nach dem Auszug ihre Kosten für Schönheitsreparaturen erstattet bekommen, weil sie zuvor nicht wussten, dass die Schönheitsreparaturklausel in ihrem damaligen Mietvertrag ungültig war. (Az. VIII ZR 195/10)
Müllabfuhr nicht von der Steuer absetzbar
Die Müllabfuhr ist keine haushaltsnahe Dienstleistung und somit auch nicht steuerbegünstigt. Das hat das Finanzgericht Köln in einem Fall entschieden, bei dem ein Ehepaar 20 Prozent der Müllgebühren von der Steuer absetzen wollte. Die Richter argumentierten, die eigentliche Leistung der Müllabfuhr bestehe in der Verarbeitung und Lagerung des Mülls, was außerhalb des Haushalts stattfinde. (Az 4 K 1483/19)
